1.はじめに
皆さんこんにちは。突然ですが私、先月にマンションを購入しました。もともとは気楽に賃貸派だったのですが、昨今の物価高に((((；ﾟДﾟ))))ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ状態になってしまって、長年のポリシーを華麗に手のひら返ししてしまいました。あまりの手の翻しっぷりに、手首が複雑骨折してしまって、もはや自分の手がどっちを向いているのかわかりません！（←？？？）
さて、今回はそんな私の体験談を書くことにして、少しでも皆様のお役に立てればと思います。
2.初めての内見申し込み
マンション購入と聞いて最初に思い浮かぶのは、大規模修繕などで突然に一時金の支払いを迫られる、または、毎月の修繕積立金が2倍になった 等の話です。よくテレビニュースなどで見かける話なので、こういう事態に陥らないようにしようというのが、今回のマンション購入の最大のテーマでした。
そんなこんなで不安を胸に抱きつつ、手始めにsuumoに掲載されていたよさげな1部屋の内見を申し込んでみました。申し込むとすぐに営業担当者から電話が来たので応答、マンション購入にあたって気になることなどを根掘り葉掘り聞かれます。とりあえず、修繕積立金の不足に陥らなさそうな部屋を買いたい旨お伝えして、その日の電話は終了、週末に内見に向かうことになりました。
3.いざ内見へ
そんなこんなで内見当日を迎えました。奥さんと私の大人2名と、子供1匹で現地に向かいます。なかなかなピカピカマンションで、奥さんと私は気分よく、一通り見て回りました。そして、その後に営業の方から、修繕積立金の状況についての説明をしていただくことになりました。説明は「長期修繕計画」という書類を見ながら行われます。ここで、長期修繕計画とは、向こう30年ほどのマンション全体の収入と修繕による支出の予測をまとめた資料のことを言います。マンションの管理組合の委員と管理会社で作成するとのことでした。
営業の人：「こちらが長期修繕計画となります。このマンション、積立金が1億円もたまっているんです。 これは大変すごいことです。」
私：「それはすごいですね！」
私（心の声）：「1億円あるけど、将来は結構な不足が生じることになってる？？？ 〇億円足りない？」
営業の人：「しかも、来月からは月々の修繕積立金の支払いが2倍になる予定なんです！これならしっかりと建物を維持管理していけます！」
私：「なるほど」
私（心の声）：「値上げして、売主の後に住む、部屋を買った住人が多く修繕費を支払うから大丈夫と・・・」
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4.その後の活動方針
そんな感じで、華麗に不動産業界の荒波にもまれかけた私だったので、かなり真剣に物件選びに取り掛かることにしました。まず、いろいろな部屋を見て回りたい気もしますが、手あたり次第に見て回っていたら時間がいくらあっても足りません。そこで、よさそうに思った部屋は、まずは長期修繕計画を取り寄せて、財務状況が大丈夫そうかどうかを確認してから見に行く方針に切り替えました。
5.長期修繕計画の読み方
このような流れで、私は結構な数の長期修繕計画を読むことになりました。ここでは私なりに編み出した、長期修繕計画のチェックポイントを紹介できればと思います。
①全体を見て、不足が出ないかどうかをチェックする → これは当たり前ですね
②収入は毎月の積立だけで済む計画か → 例えば、どこかで巨額の一時金が迫られる計画ではないかを見ます
③計画最後の年の翌年に巨額の修繕工事が予定されていないか
→ つまり、向こう30年は黒字が維持されるけれど、31年目に大規模修繕が予定されていて、そこで赤字になってしまうのが隠されていないかをチェックします。確認の仕方としては、営業担当者を通じてマンションの管理会社に問い合わせてもらうという方法があります。また、大規模修繕は何年かの周期で実施することになります。そこで、長期修繕計画の対象年度の支出額の推移から、そのマンションで想定されている、おおよその大規模修繕の周期を予測して、31年目に大きな支出が無いかを推定するという方法です。この自分の推定と、管理会社からの回答を総合すれば、提供された長期修繕計画の信頼性を検証することができます。
④設定されている、月々の修繕積立金が相場に比べて割高でないかどうかの確認
→もともと積み立てが不足していたために、自分が長期修繕計画を取り寄せる直前に値上げされていたという状況を回避するための確認です。売主が住人の時代に作られた負の遺産を、買主である私たちが負担させられるという、いや～な展開は、なるべく避けたいところですね。。。
参考になる相場としては、国交省が公開している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」という資料があり、ここに目安の修繕積立金が書いてあるので、とても良いベンチマークになります。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747009.pdf
6.その他、各論
私のマンション選びの95%は長期修繕計画の確認が占めていました。ただ、購入まで一通りの手続きを終えた後に振り返ってみて、いくつかの細かな気付きがありましたので、ここではそれらをご紹介できればと思います。
①エアコン設置（隠ぺい配管）
今回のマンション購入で初めて知ったのですが、マンションでは通路側に面した部屋の場合に室外機を置けないことがあります。その場合の対処方法として、室外機を1部屋隔てた先にあるベランダに置き、ホースを壁の中に穴をあけて通すという方法があり、これを隠ぺい配管と呼ぶそうです。
この隠ぺい配管、仕組みを聞く分にはピンとこないのですが、工事がとても難しいそうです。下手な業者が頑張って工事して失敗すると、壁の中に水がたまったりと、いろいろと実害が出てしまうそうです。もし、購入しようとしている部屋が隠ぺい配管の場合、前の住人に設置済みのエアコンを残していってもらえないか相談してみた方がいいかもしれないです。
②契約に関する準備
契約当日に重要事項の説明を受けるのですが、ここで変なサプライズがあると面倒です。最悪の場合、せっかく当日まで準備を進めてきたのに、想定外の悪材料に気づいて契約を破断にしてしまう事態もあり得ます。可能であれば、営業担当の方に事前に重要事項に関する内容を教えてもらえないか交渉するのがお勧めです。私はそこまで気が回らず、契約当日に色々と初めて聞く重要事項の説明を受けました。
③実印登録を済ませる
皆さん実印って登録してます？私は登録していなかったので、慌てて役所まで行って登録をしました。私の場合は、大学を出て独り立ちする時に両親から、印鑑を作ってもらっていたのがあったので、それを役所に持っていくだけで済みましたが、中には印鑑自体を持っていないという人もいるのではないでしょうか。家を買おうと思った時点で早めに印鑑を用意することをお勧めします。
7.最後に
以上、マンション購入を終えて、ざっと思いつく限りを書かせてもらいました。今後、新たに思い出した内容などがあれば、随時更新していこうと思います。もし、皆様のお役に立てていればうれしい限りです。
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